QUEL BIEN, QUELLE(S) VALEUR(S)

Il existe une multitude de méthodes de calcul de valeurs pour déterminer une valeur marchande.

Il appartient à l'expert immobilier de déterminer quelle méthode sera retenue, en fonction notamment du type de bien, de sa destination actuelle et future, de son potentiel, de son environnement.


LES PRINCIPALES VALEURS

Les valeurs statiques : 

  • La valeur intrinsèque (ou valeur réelle), composée de :
    • La valeur des bâtiments érigés sur la parcelle, tenant compte de leur vétusté,
    • La valeurs des aménagements extérieurs,
    • La valeur des frais secondaires
    • Et enfin la valeur du terrain; ou plus exactement l'incidence foncière, la valeur d'un terrain dépendant directement de l'utilisation qui en est faite.
  • La valeur de rendement : particulièrement adaptée aux objets d'investissement, cette méthode met en rapport les revenus locatifs de l'immeuble (au sens large), les charges afférentes à l'immeuble, et les taux d'actualisation.

Les valeurs dynamiques : 

  • La valeur actuelle (ou actuelle améliorée) : proche de la valeur de rendement dans la méthodologie de capitalisation des revenus, la valeur actuelle est en revanche plus précise quant au positionnement des charges liées aux travaux lourds de rénovation ou d'entretien.
  • La méthodes des cash flow actualisés (DCF) : cette méthode plus complexe est notamment adaptée aux objets de rendement de grande taille et complexes. Elle présente année après année et sur une durée déterminée l'ensemble des flux financiers de l'immeuble.